Как проводится оценка земли

Оценка земельного участка ? востребованная услуга как на рынке недвижимости, так и в оценочной деятельности. С давних времен земля считается основным богатством и средством дохода: ее захватывали, покупали, отдавали за долги и передавали по наследству, не только потому, что земля была источником пропитания: на ней произрастали леса и могли находиться полезные ископаемые.

Сегодня земля ценится скорее как объект вложения средств или источник дохода, но не с точки зрения разработки и возделывания, а с точки зрения строительства на ней.

В каких случаях необходима оценка земельного участка?

Не зависимо от того, какими характеристиками и потенциалом обладает земля, для любых действий с ней необходима ее оценка:

• сделки купли-продажи, дарения, мены,
• сдачи в аренду,
• приватизации,
• оформления кредита или ипотеки, где земельный участок выступает в качестве залога,
• страхования имущества,
• оформления наследства через нотариуса,
• раздела имущества и решения других имущественных споров,
• в случае конфискации имущества и его дальнейшей продажи на аукционе.

Как проводится оценка земли

В оценочной практике в качестве объекта выступает земельный участок с удостоверенными и описанными государственными органами границами. В основе оценки лежит принцип наиболее эффективного и разумного использования, поэтому участок оценивается независимо от находящихся на нем строений, которые, с точки зрения основополагающего принципа, могут не являться эффективным использованием земли.

Для определения стоимости в расчет берутся следующие параметры эффективного использования:

• наиболее вероятное
• физически возможное
• правомерное (не нарушающее действующих законов)
• осуществимое с финансовой точки зрения

Также в расчет берутся и качественные и количественных характеристики земельного участка:

• наличие коммуникаций (электричество, газ, водопровод, канализация)
• возможность подключения к коммуникациям и сетям

Различные подходы к оценке земли: в чем отличие?

В современной оценочной деятельности в целом и в оценке земельных участков в частности может применяться два различных подхода: сравнительный и доходный.

Сравнительный метод подразумевает сравнение и сопоставление рыночной стоимости участков, подобных оцениваемому (по местоположению, наличию коммуникаций и возможности подключения к ним и ряду других параметров). Такой метод используется чаще и является наиболее приемлемым с точки зрения рыночной конъюнктуры. Однако если целью оценки является использование с целью получения выгоды (например, сдачи в аренду, разработки или застройки), то целесообразнее использовать доходный метод.

Стоит отметить один небольшой нюанс: в случае, если проводится оценка сельскохозяйственных земель (то есть сельскохозяйственного назначения), то в расчет стоимости берутся и другие параметры:

• урожайность произрастающих на этом участке культур (фактическая)
• продуктивность пастбищ и многолетних растений
• доходы от реализации сельскохозяйственной продукции
• затраты на производство сельскохозяйственных культур

Что требуется для проведения оценки?

Заказчик оценки земельного участка должен предоставить специалисту обязательный пакет документов, который включает в себя:

Правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о собственности или договор аренды)

кадастровый паспорт

Справка об отсутствии обременений (подтверждение того, что земля не находится в залоге)

Сведения о нахождении на участке построек, коммуникаций и т.д.

Данные заказчика (физических и юридических лиц).