Сравнительный подход в оценке недвижимости

Но, конечно, наиболее убедительным методологическим подходом является сравнение цен продажи аналогичных объектов на открытом рынке, поскольку в этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект, например 1 м.кв. Несмотря на кажущуюся очевидность и простоту применения данного подхода здесь есть множество нюансов, на некоторые из них мы хотим обратить Ваше внимание.
Основное - это достоверность и актуальность используемой информации. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только проверенные источники, как правило, это информация о предложениях на продажу из известных риэлторских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены все его характеристики и фотографии, по которым Вы можете судить о степени соответствия данного аналога и оцениваемого объекта. Информации крупных риэлторских компаний можно доверять в большей степени, чем малоизвестным агентствам и объявлениям в прессе или интернете, где очень велико количество недобросовестных предложений.
После подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е ту уступку, которую продавец готов предоставить покупателю. Средняя величина этой уступки может существенно меняться из-за конъюнктуры рынка. На стабильном рынке она составляет 2-7 %, а при падении цен на недвижимость она может превосходить 10-12%, поскольку продавец, хотя и выставляет свой объект на продажу по высокой цене, но для сокращения времени экспозиции и снижения риска дальнейшего существенного падения цены на объект готов предоставить реальному покупателю очень существенную скидку.

Основной трудностью применения сравнительного подхода является то, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этой трудности оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между объектом оценки и аналогами. Вкратце ее суть состоит в следующем - для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость, например, для оценки квартиры это будут: площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его цена должна быть увеличена. Величины корректировок определяются либо экспертно, либо на основании статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е.  сумма корректировок по всем параметрам, не превосходит 10%, если корректировка получается более 10%, то следует признать, что данный аналог не совсем подходит для сравнения с объектом оценки и, может быть, лучше его заменить.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 м.кв.( или другой условной единицы) и затем, умножив стоимость 1 м.кв. на площадь оцениваемого объекта, вычислить его стоимость согласно сравнительному подходу.
Заказать обратный звонок
Я не робот
Ваша заявка отправлена
отправить снова